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杭州楼市:刚需房住宅市场唱起主角

  2011年的杭州楼市,总体上可以说是一片阴霾。大多数楼盘成交惨淡,“零成交”现象并不罕见。不过这一年中刚需盘却是大唱主角,成为阴霾中的一抹亮色。刚需盘唱主角,这种现象既真实反映了当下的市场,也对开发商未来的产品规划起到了指导意义。

  中外公寓打响价格战

  位于下沙金沙湖板块的中外公寓,被业内公认打响了今年杭州楼市价格战的首战。

  6月底,中外公寓即将低开的消息,让不少业内人士闻到了硝烟的气息。中外公寓最终的价格为,起价12980元/平方米,均价14800元/平方米,这样的价格如今看来并不便宜,不过几个月前却引发抢购。

  6月30日中外公寓正式开盘,首期推出129套,吸引了400余人现场抢房。杭州楼市自今年3月份以来,购房者持币待购氛围渐浓,已经好久没有看到这种盛大的开盘景象。这一时期的杭州楼市成交量已经极度低迷,主城区住宅日成交量也就百余套,可是中外公寓仅开盘当天预定就超过100套。随后的1个月中,中外公寓网签量远远高于其他楼盘,成为7月销售冠军。

  中外公寓打响首炮之后,直接受到冲击的就是下沙沿江板块。这一板块密布了大量的刚需楼盘,保利、金隅、世茂等开发商都有较大规模的供应量。7月-10月,保利东湾、观澜时代、江滨国际等楼盘纷纷推出特价房,成为杭州楼市成交最为活跃的区块之一。

  刚需盘成交遥遥领先

  7月份的中外公寓、8月份的建工丽晶湾、9月份的金地自在城……月成交量排行榜上,居前几位的全都是刚需盘。可以说,如果没有它们“护盘”,2011年杭州住宅成交量跌得还要难看得多。

  几乎每一波价格战,刚需盘都是急先锋。最近的这一波价格战,从临平的香醍公馆开始。上个月底,香醍公馆均价5900元/平方米,200多套房源遭到千人抢购。尝到甜头的开发商,于本月初趁势又推出了一批房源,总成交率超过90%。

  几乎是在同时,华丰板块的田逸之星,折后均价12000元/平方米左右,138套房源竟遭到千余人抢购,一些生怕抢不到房子的购房者甚至漏夜排队。开盘两天,田逸之星首批房源即告售罄。

  这一时期的刚需盘,凡是采取“以价换量”策略的,都取得了不错的销售业绩,成交量遥遥领先其他楼盘。

  迎合刚需“裸奔”出场

  刚需盘相对好卖,事实上这已经引起一些开发商关注,并对自身的产品定位进行了调整。为了让价格更让刚需接受,一些楼盘纷纷改精装为毛坯,被称之为“裸奔”。

  2011年杭州楼市的首个裸奔者,当属中海紫藤苑。紫藤苑的裸奔行动,其实早于中外公寓。6月初,紫藤苑“千人大团购”活动正式登场,700余人参加摇号选房。其中有338套房源以毛坯形式出售(之前推出的房源全都为精装修),折后均价15000元/平方米,相比精装修房源具有较大的竞争优势。

  另一个受到较多关注的裸奔者,是位于转塘的金都高尔夫艺墅。 今年7月,高尔夫艺墅推出毛坯房源,起价18900元/平方米,而同时期的精装房源为24000元/平方米。

  就连酒店式公寓的阅城悦公馆,本月中旬也采取了“精装改毛坯”的策略,起价仅9484元/平方米。显然,刚需市场已经受到开发商追捧,他们已经意识到只有挖掘这部分的市场需求,才能提振销量。

  超小户型陆续登场

  开发商迎合刚需的另一种表现就是推出超小户型。前几年,开发商更热衷于开发大户型,很多购房者对户型面积的要求是120平方米以上。但是今年,一些楼盘推出了超小户型,市场反应都还不错。

  保利江语海最小户型仅56平方米,总价仅80万元,购房门槛很低,非常适合首次置业的新杭州人。据开发商介绍,这个楼盘主要面对下沙工作的新杭州人,而且还是学区房,可以落户,很受市场欢迎。

  面积更小的还有金地自在城,今年10月推出数十套40多平方米小户型,总价只有60余万元,非常抢手。其实在很多人印象中,只有单身公寓或者老小区二手房,才会有如此超小面积户型。江语海和金地自在城的出现,让市场感到一阵惊喜,其是否传达了一个户型将越做越小的市场信号,也未可知。

  近期热销的吉祥半岛,在户型设计上也充分迎合了刚需。其75平方米户型,能够做出两个卧室、一个书房,使用功能与100多平方米的三室两厅户型相差不大,也受到了相当一批刚需购房者的追捧。

  未来刚需仍是主力军

  “其实大多数市场都是金字塔形的,最底层的数量最庞大,也就是我们通常所说的刚需。在一个正常的楼市中,刚需应该是主体,占据大半壁江山。”杭州汉嘉地产副总经理陈焕春认为,楼市刚需占主体是正常的。但由于限购限贷,今年杭州楼市中很大一部分改善型购房需求被抑制了,因而刚需房成交比例相比往年有了明显上升。

  刚需房并没有一个严格的定义。汉嘉地产做市场统计时,主要以户型面积作为划分标准,将90平方米以下户型作为划分标准。当然在杭州,也有人将总价150万元以下的房子,划入刚需房。“从土地供应上看,杭州主城区去年、前年成交的土地,价格都很高,不太可能开发刚需楼盘。而且很多开发商往往更重视中高端楼盘,因为利润更高。但是立足大杭州,余杭、富阳等地,刚需盘还是主力。”陈焕春认为,相比全国,杭州中高端楼盘比例要高一些,但是总体上看市场上的刚需盘还是占多数。

  由于刚需房销售受市场调控影响较小,这无疑会调动明年开发商开发刚需盘的积极性,进一步提高刚需盘的占比。“今年杭州的土地成交价下来了,这有利于控制成本开发刚需盘。”陈焕春说,未来几年刚需盘仍将是主力。

  阅读延伸:

  据汉嘉地产对今年杭州八区住宅成交情况统计,户型面积上,比例最大的是90平方米以下,占56%;其次是90-140平方米户型,占30%。总价上,比例最大的是80-120万元,占30%;其次是120-150万元以及80万元以下,占比分别是16%和14%(以上数据统计截至2011年12月11日)。